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物業維修的困境與出路

文章出處:   發布時間:2020-04-29 10:32:09   瀏覽:9

計劃經濟時代住房公有化,大家都享受著國家的福利房待遇,物業的維修養護完全由國家包干。隨著市場經濟體制的逐步建立,住房市場化促進了城市建設的迅猛發展,一個個建筑別致環境優美的小區、一幢幢現代化高樓如雨后春筍拔地而起。時代步伐的前進,現代化城市管理的需要,以及人們對物業管理需求的逐步增長,催生了物業管理行業的不斷壯大。新建住宅小區實行了物業管理新體制,改變了過去的一年新、二年舊、三年破的狀況。房屋產權走向多元化,物業維修養護的責任分解到各產權人(物業業主)身上,國家不再包干。房屋投入使用后的服務和管理,特別是共用部分的維修等,已成為政府和廣大業主共同關心的問題,維修基金是完善房屋售后其共用部分維修的保障措施。維修基金對建立社會化、專業化、市場化的物業管理體制以及維護社會的穩定都發揮著重要的作用;目前,許多小區和大廈的建筑物和設備設施逐漸進入了大、中修期,物業公共區域的建筑物和設備設施大、中修維修這個嚴肅的問題擺在了業主、物管公司和政府主管部門的面前。

建設部和全國各大、中城市相應出臺了有關物業維修基金管理辦法,具體規定了物業維修基金的歸集、管理、使用、續籌等實施細則,以保證房屋建筑、設備設施大、中修維修時有使用資金,并確保維修基金??顚S玫鹊?,但在實際操作中常常遇到很多具體困難和困惑,現從工程管理角度探討物業大、中修使用維修基金所遇到的困境。


困境一:有的城市還沒有具體的物業大、中修標準。物業大、中修與日常維修界線不清,標準不明,在實際維修工作中應該誰付費、誰買單糾纏不清,至使房屋以及房屋的附屬設備設施年久失修,帶病運行,這些安全隱患,隨時都可能發生人身設備安全事故。給業主的正常生活和經營帶來影響。

出路:物業管理行業主管部門和物業管理協會應組織有關的技術、經濟、法律資深專家共同擬訂房屋維修相關的具有可操作性的政策、法規以解決界定房屋維修等級標準、責任歸屬等等系列問題。

所謂房屋維修是指在房屋的經濟壽命期內,在對房屋進行查勘鑒定、評定完損等級的基礎上,對房屋進行維護和修理,使其保持或恢復原來狀態或使用功能的活動。房屋維修包括對非損壞房屋的維護和對損壞房屋的修理。譬如,從專業的角度來看,房屋維修按照維修房屋的完損程度不同可分為如下三個等級:小修、中修、大修。

1、小修,也稱為維護,指對房屋的日常零星維修維護工作,目的是使房屋保持原來的等級。

2、中修,指房屋少量部分已損壞或不符合建筑結構要求,需進行局部修理,在修理中需牽動或拆換少量主體構件,但保持原房屋的規模和結構。

3、大修,指房屋的主要結構部位損壞嚴重,房屋已不安全,需要進行全面的修理,在修理中需牽動或拆除部分主體構件的修理工作。

房屋附屬的設備設施的維修,是為了保證設備設施的正常運作而對其進行的保養與維修。

1、設備設施保養分為三級:日常保養,主要包括定期檢查、清潔保養,發現小故障及時排除;一級保養,是指由設備操作人員與維修人員按計劃進行的保養維修工作。主要包括對設備設施的局部進行解體清洗,按照設備磨損規律定期保養;二級保養,是指設備維修人員對設備設施進行全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復磨損零件,使設備設施達到完好狀態。

2、設備設施的維修是通過修復或更換零件、排除故障、恢復設備設施原有功能進行的維修技術工作,根據設備設施磨損程度分為:零星維修,是指對設備設施進行的日常保養、檢修以及為排除運行故障所進行的局部修理。中修,是指對設備設施進行正常的和定期全面維修、對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件,保證能恢復和達到應有的技術標準和技術要求,使設備正常運轉。零部件更換率為10~30%左右;大修,是指對設備設施進行定期全面維修,對設備進行全面解體,更換主要部件或修理不合格零部件,更換率一般不超過30%。

亦可借鑒國內物業管理先進城市的經驗,譬如,北京市在1999年出臺了京地修字【1999】第930號文《北京市城鎮住宅樓房大、中修定案標準》對房屋大、中修工程的分類、定案標準作了比較明確的界定?,F摘錄如下:

其中大、中修工程分類為:

樓房大修包括,翻建、屋面大修(坡頂挑修或全部換瓦;平頂換板;重作防水)、整棟樓重做外墻板縫防水、抗震加固、綜合維修、地下室重做防水、上下水及設備更新、電器線路更新。

樓房中修包括,全樓門窗油飾、全樓內外墻粉刷、全部或部分門窗更換、修補外墻裝飾層、修補外墻板縫、陽臺、梁、板、柱加固、屋面維修、修補或重做廚廁間防水層、地下室局部補漏、局部更換上、下水管及設備。

大修工程定案標準是:

樓房翻修,達到危險房屋標準或超過房屋設計使用年限且嚴重損壞的房屋應翻修。危險房屋是指承重構件已屬危險構件,結構喪失穩定和承載能力,整棟房屋隨時有倒塌可能,通過一般修繕及不能確保住用安全房屋;嚴重損壞房是指結構有明顯變形或損壞,屋面嚴重漏雨,裝修嚴重變形、破損,油漆普遍老化見底,設備陳舊,配件不齊全,管理銹蝕嚴重,水衛、電照的管線器具和零件殘缺及嚴重損壞的房屋。

屋面大修,屋面或屋頂承重結構達到嚴重損壞標準,滲漏房間占頂層房間總數的30%以上或滴漏房間超過頂層房間總數的20%,應做屋面大修?;炷廖菝姘?、梁明顯變形,裂縫值超過設計規范,混凝土嚴重碳化,鋼筋保護層剝落較多;加氣混凝土板大部分明顯變形,裂縫嚴重,部分板鋼筋保護層剝落,鋼筋嚴重銹蝕應挑頂或換板;防水層普遍老化,斷裂翹邊和封口脫開,有嚴重空鼓現象,局部補漏仍難解決時,應重做屋面防水。

外墻大修,外墻板縫嚴重滲漏,經2次以上中修不能徹底根治的,需整棟樓重做板縫防水。

綜合維修,嚴重失修、失養破損程度已達嚴重損壞或需改善房屋使用條件,做到大、中、小修一次性應修盡修的修繕工程為綜合維修。

上、下水及設備更新,上、下水管線及設備達到或超過使用年限,且嚴重損壞,應進行更新改造。設備嚴重損壞是指:管道嚴重銹蝕、堵塞,零部件嚴重損壞、殘缺、冒水現象嚴重,無法正常使用。

電氣線路更新,當電氣線路達到嚴重損壞標準時應做更新工程。電氣線路更新可結合配電設施改造一并進行。

中修工程定案標準是:

樓房中修,凡房屋結構、裝修、設備三個組成部分中的一個分項達到嚴重損壞標準的,應進行中修。

油飾,當油漆失光、老化、翹皮、剝落見底時,應重做油飾。鋼門窗及其各類鋼鐵部件應3-5年油飾一次;木門窗及其各類木部件應5-10年油飾一次。

粉刷,當裝飾層粉刷掉粉、剝落及劃痕污跡較多時應重做粉刷(只負責公共部位,包括基層抹灰)。外墻涂料、裝飾樓梯間、公共走廊的室內涂料,應每10-15年涂刷一次。

更換門窗,當木門窗形狀不靈活、松動、脫榫、糟朽;鋼門窗形狀不靈活、開焊、嚴重銹蝕時應更換門窗。

修補外墻裝飾層,當外裝飾層空鼓、裂縫、風化、有脫落危險時應修補或重作。

修補外墻大板縫,當外墻板勾縫砂漿脫落;外墻板縫局部嚴重滲漏時應修補。

陽臺、梁、板、柱加固,當以上構件出現明顯變形、裂縫值超過設計規范規定;鋼筋保護層剝落,鋼筋銹蝕時應做加固處理。

屋面維修,當屋面達到一般損壞標準;頂層漏雨房間占頂層房間總數的10%-30%時,應維修;

廚廁滲漏的維修,當廚廁滲漏影響到正常使用時,應維修。

局部上、下水管線及設備更換,當上、下水管線局部損壞、嚴重銹蝕和少量設備損壞時,應局部更換管線和設備。

筆者認為,在城市房屋大、中修標準未出臺以前《北京市城鎮住宅樓房大、中修定案標準》可以作為我們很好的學習和借鑒,并應用。雖然標準定得比較細而且非常具體,但在實際操作中掌握“度”非常重要,譬如:“電氣線路更新,當電氣線路達到嚴重損壞標準時應做更新工程。電氣線路更新可結合配電設施改造一并進行?!?電氣線路損壞的原因是多方面的,就絕緣導線線路而言,導線絕緣因老化而破損、線路超負荷運行線路發熱而受損(設計容量小了或者是用電負荷違規增加導致)、外力作用絕緣破損短路燒毀等都可以稱為電氣線路損壞,到底何謂電氣線路嚴重損壞?這個“度”怎么把握?筆者認為,屬于電氣線路系統上的問題,影響面大的,整個小區或者整個單元的絕緣導線使用壽命到期時,需要更換線路的,應該算作大、中修或者更新改造,資金可以動用維修基金來解決;屬于局部問題,影響面小的,應查明原因,由責任者出資維修或者改造。


困境二:在物業管理行業沒有具有實效的設備設施的折舊報廢標準,以致使業主與物管公司在確認物業附屬的設備設施報廢時沒有鑒別的依據,有很大的隨意性而造成意見分歧。

設備設施都有一定的使用壽命,影響使用壽命的因素很多,如:房地產開發商為了節約成本減少投資,選用造價低廉、質量低劣的產品;設備的使用環境和頻次以及管理操作人員運行、維修保養的情況等等;一旦出現設備事故,就會出現怪罪和推委,業主和物管公司就會有扯不完的皮。

高層建筑中的垂直交通設備電梯屬于特種設備,國家為了加強對特種設備的管理,國務院頒布了2003年6月1日正式實施的《特種設備安全監察條例》對電梯的制造、安裝、維護保養和使用都做了明確的規定?!短胤N設備安全監察條例》對房地產開發商和電梯用戶均提出了要求:“必須購買獲得生產制造許可的生產單位的電梯,安裝、維保也應該由獲得許可的專業維保隊伍來進行。只有這樣,電梯使用者的人身和財產安全才能夠得到保證。電梯的日常維護保養工作由專門的維護保養單位進行,維護保養的安全性能必須由維護保養單位負責。電梯的維護保養工作不能有隨意性,必須按照安全技術規范的要求進行。電梯是一種機電設備,它的使用壽命受很多具體因素的影響,不是簡單地可以用時間來表達的。電梯的使用壽命,受到天生質量、使用環境、使用頻率、維保情況等因素的影響,由于電梯的使用環境的不同,很難用一個時間的指標來評定等等?!彪娞葸@么重要的設備《特種設備安全監察條例》中都沒有一個確切的使用壽命的規定,何況其它普通設備了!

出路:參考國家相關部門制定的標準,譬如,水利電力部財政部關于頒發水利工程管理單位水利工程供水部分固定資產折舊率和大修理費率表的通知規定,其中:

房屋建筑壽命:金屬和鋼筋混凝土結構50年,鋼筋混凝土、磚石混合結構40年,永久性磚木結構30年;金屬結構壽命:壓力鋼管50年,大型閘閥、啟閉設備30年,中小型閘閥、啟閉設備20年;輸配電設備壽命:電纜、木桿線路30年,變電設備25年,配電設備20年;水泵壽命:大、中型水泵15年,小型水泵10年等等。

國家物業管理條例第二十四條規定“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業?!奔唇ü芊蛛x,對房屋及其附屬設備設施的質量保障具有特殊的意義。業主不具備專業知識,并缺乏有效的組織機構,很難把握房屋及其附屬設備設施質量關,更不可能把住房屋的建設質量關,為此,業主對物管公司具有很大程度的依賴性。若物管公司與房地產開發企業是一家,即是發現施工質量差、設備設施存在問題也不便提出;建管分離后,物管公司作為獨立法人主體介入物業項目管理,對所管物業的前期介入,就可以在工程施工階段及時發現工程質量問題,在設備設施安裝、調試、試車階段就可以發現設備設施質量問題,特別是對隱蔽工程的把關尤為重要。在接管物業驗收交接時,堅持原則、嚴格為業主把關,這樣,就可以堵住豆腐渣工程和質量低劣設備設施的源頭。大大提高了房屋及其附屬設備設施的質量,提高了房屋的使用價值。盡可能減少由房地產開發商為了節約成本減少投資,選用造價低廉、質量低劣的建筑材料和設備的因素。

筆者認為,確定房屋和房屋的附屬設備設施的報廢,影響的因素太多,只有本著實事求是的態度對報廢設備設施進行分析、判斷,分清責任,最終才能妥善解決。


困境三:沒有相關檢查、鑒定、仲裁機構,一旦出現設備設施損壞或者磨損超過技術標準需要進行大、中修或者報廢,到底是屬于維修維護不當?或者是使用操作有誤?或者是設備設施本身存在有質量隱患?沒有一個權威的機構出來說話,出來進行檢查、鑒定和仲裁,業主與物管公司很自然的將會從自身利益的角度出發來對待這個有爭議的事實,不可避免的出現公說公有道、婆說婆有理的尷尬局面。這樣的喋喋不休,到底誰是最終受害者?電梯壞了停運,業主自己爬樓梯吧!變、配電系統設備壞了,業主回到點蠟燭用煤油燈時代吧!供水系統設備設施壞了,業主們到河邊挑水吃吧!消防系統設備設施壞了,業主們成天提心吊膽的過日子吧!想想看,這是何等混亂的場面!我不是在這里危言聳聽,作為一個物業管理者,非常不希望出現那樣的狀況,可是單就業主或者是物管公司是無法解決這個問題的。

出路:希望物業管理行業的主管部門或者是行業協會把這個問題提到議事日程上來,成 立權威機構來為業主和物管公司把好設備設施大、中修和更新改造關,更好地搞好物業管理的房屋及附屬設備設施的運行、維修保養、更新改造工作。


困境四:物業及其附屬設備設施固定資產怎么管?計劃經濟時代,國家有一套完整的固定資產管理模式,加強了固定資產管理,提高了固定資產使用效益,保證了國家財產的安全與完整。國民經濟步入市場經濟,商品房項目的投資均進入了開發成本,開發項目的固定資產終將轉化到購房業主占有的份額中,如何為業主管好房屋建筑公共部分的固定資產,在實際工作中,如何將維修基金管理與固定資產管理結合起來,的確是一個不好辦的實際問題,牽涉到許多政策、法律、法規,單就物管公司是沒有辦法解決的。

出路:希望政府相關部門根據國民經濟發展的實際情況,制定出配套的政策、法規,以便更好地為業主管理好財產,使物業保值、增質,業主投資有價值。

綜上所述,搞好物業維修是業主、物管公司、政府主管部門共同的事情,業主與物管公司要相互信任、相互理解。政府主管部門應出臺相應的法律、法規。各級物業管理協會應作好協調、指導、調解工作。

房屋維修是一項經常性的工作,維修量大面廣、零星分散,房屋維修技術要求高。物管公司必須加強對房屋維修過程實施管理,在確保質量和實現合理工期的基礎上,使房屋維修過程處于受控狀態,合理使用人力、物力、財力,最大限度地節約維修成本,合理的使用專項維修基金實現更大的經濟效益、社會效益和環境效益。

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